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Miet- und Wohnungseigentumsrecht – Nachforderung von Betriebskosten bei verspäteter WEG-Abrechnung (BGH, Urteil vom 25.1.2017 – VIII ZR 249/15)

Teilt ein Vermieter dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung nicht spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mit, so ist eine Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.1.2017 – VIII ZR 249/15) hatte aktuell zu entscheiden, ob der Vermieter die verspätete Geltendmachung zu vertreten hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Jahresabrechnung noch nicht innerhalb der Jahresfrist erfolgt ist. Vorliegend enthielt der Mietvertrag zudem eine handschriftliche Ergänzung, nach welcher die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung durch die Eigentümerversammlung abgerechnet werden sollten.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hatte der Vermieter die verspätete Geltendmachung zu vertreten, sodass eine Nachforderung von Betriebskosten ausgeschlossen war. Die handschriftliche Ergänzung im streitgegenständlichen Mietvertrag sei als zum Nachteil des Mieters getroffene Regelung von Gesetzes wegen unwirksam. Dass die Abrechnungspflicht bzw. die Abrechnungsfrist von dem Beschluss der Eigentümerversammlung über die Abrechnung abhinge, sehe das Gesetz nicht vor. Vielmehr sei eine solche Voraussetzung auch nicht mit dem Zweck der Abrechnungsfrist vereinbar, für die Mietparteien kurzfristig Klarheit und Rechtssicherheit über die wechselseitigen Forderung aus dem Mietverhältnis zu schaffen.

Darüber hinaus würde der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung in unzulässiger Weise benachteiligt, da er gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung das erhöhte Risiko tragen würde, die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb der Jahresfrist zu erhalten. Zudem entfalte der Beschluss der Eigentümerversammlung keine Rechtswirkung gegenüber dem Mieter, sodass Betriebskosten unabhängig von wohnungseigentumsrechtlichen Vorschriften zu beurteilen seien.

Klargestellt hat der Bundesgerichtshof zudem noch einmal, dass der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass er die verspätete Geltendmachung von Betriebskosten nicht zu vertreten hat. Des Weiteren hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist. Soweit der Vermieter allerdings geltend machte, die vormals tätige Hausverwaltung habe die Abrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt und sei deshalb abberufen worden, sodass die neue Hausverwaltung  erst im Anschluss hieran eine, den gesetzgeberischen Vorgaben entsprechende, Abrechnung habe fertigen können, genügte dies nach Auffassung des Bundesgerichtshof nicht der, dem Vermieter obliegenden, Darlegungslast. Der Vermieter habe stattdessen vortragen müssen, was er selbst veranlasst habe, nachdem für ihn ersichtlich wurde, dass die vormalige Hausverwaltung die Abrechnung nicht rechtzeitig erstellen würde und sodann auch fehlerhaft erstellt hatte.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Grassel