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Mietrecht – Kündigung bei Zahlungsverzug durch das Jobcenter (Landgericht Berlin, Beschluss vom 13.10.2016 – 67 S 285/16)

Vielfach wird die Miete von den Jobcentern unmittelbar an den Vermieter gezahlt. Dies erfolgt entweder aufgrund eines Antrags des Leistungsberechtigten oder von Amts wegen, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch die leistungsberechtigte Person nicht sichergestellt ist. Da ausbleibende Mieten zu einer (außerordentlichen) Kündigung des Mietverhältnis führen können, stellt sich zwingend die Frage, ob eine solche berechtigt ist, wenn das Ausbleiben der Miete allein das Jobcenter zu verantworten hat.

Zwar hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09) bereits vor einigen Jahren festgestellt, dass das Jobcenter kein Erfüllungsgehilfe des Mieters ist und dem Mieter die unterlassene Mietzahlung durch das Jobcenter deshalb auch nicht zugerechnet werden kann. Doch hat der Bundesgerichtshof in einer jüngeren Entscheidung (Urteil vom 4.2.2015 – VIII ZR 175/14) festgestellt, dass der Mieter für seine finanzielle Leistungsfähigkeit verschuldensunabhängig einzustehen hat, auch wenn er sich in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befindet.

Von Gesetzes wegen tritt ein Zahlungsverzug des Mieters allerdings nur dann ein, wenn die Mietzahlung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Vor diesem Hintergrund hat nunmehr das Landgericht Berlin (Beschluss vom 13.10.2016 – 67 S 285/16) entschieden, dass ein Mieter den Zahlungsverzug nur dann nicht zu vertreten hat, wenn ihn an den Nichtzahlungen des Jobcenters kein Verschulden trifft und er bis zum Zugang der Kündigung keine Kenntnis von den unterbliebenen Mietzahlungen hatte.

Demnach kann den Mieter beispielsweise bei verspäteten oder unvollständigen Folgeanträgen, die zu einer verzögerten Leistungsbewilligung führen, ein Verschulden treffen. Zahlungserinnerungen des Vermieters an den Mieter, dies hat das Landgericht Berlin zur Grundlage seiner Entscheidung gemacht, führen zur Kenntnis des Mieters von den ausgebliebenen Mietzahlungen. Soweit sich der Mieter in einem Räumungsverfahren auf seine Unkenntnis über die ausbleibenden Mietzahlungen beruft, trägt er nach Auffassung des Landgerichts Berlin die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen dieser Unkenntnis, beispielsweise den Nichterhalt der Zahlungserinnerung.

Da der Mieter in vorliegender Entscheidung allerdings einen entsprechenden Beweis nicht führen konnte, ist das Landgericht Berlin von der Kenntnis des Mieters von den ausgebliebenen Mietzahlungen ausgegangen und hat der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben.

Autor: Rechtsanwalt Hohmann