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Mietrecht – Vorgetäuschter Vermieterbedarf bei Eigenbedarfskündigung (BGH, Urt. v. 29.3.2017 – VIII ZR 44/16)

Will ein Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis ordentlich kündigen, muss ihm hierfür ein berechtigtes Interesse zur Seite stehen. Ein solches Interesse liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Hinsichtlich einer solchen Eigenbedarfskündigung ist bereits lange höchstrichterlich entschieden, dass sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig macht, wenn er einen Eigenbedarf vortäuscht. Eine solche Verpflichtung zum Ersatz des entstandenen Schadens besteht aber dann nicht, wenn der Bedarf nachträglich entfallen ist.

Welche prozessualen Darlegungspflichten den Vermieter im Falle des Bedarfswegfalls treffen, hat nun der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.3.2017 – VIII ZR 44/16) entschieden. Vorliegend hatte der Vermieter dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung erklärt. Diese begründete er mit der Notwendigkeit, in der streitgegenständlichen Wohnung einen Hausmeister unterbringen zu wollen. Nach dem Auszug des Mieters wurde die Wohnung allerdings von einer Familie bezogen, die mit keinerlei Hausmeistertätigkeiten betraut wurde.

Der Mieter verlangte daher Schadensersatz hinsichtlich der Umzugskosten und der höheren Miete seiner neuen Wohnung. Der Vermieter verteidigte sich damit, dass der Hausmeister, welcher ursprünglich in die streitgegenständliche Wohnung einziehen sollte, erst nach dem Auszug des gekündigten Mieters mitgeteilt habe, er könne aus gesundheitlichen Gründen (u.a. Kniebeschwerden) nicht in die Wohnung im dritten Obergeschoss einziehen.

Der Bundesgerichtshof hat insoweit entschieden, dass die Tatrichter der Instanzengerichte verpflichtet seien, den Prozessstoff vollständig und sorgfältig zu würdigen. Hierzu gehöre auch, sich mit unter Beweis gestellten Einwänden des Mieters zur Glaubhaftigkeit einer Zeugenaussage auseinanderzusetzen und anderem Vortrag des Mieters nachzugehen.

Dabei bestehe grundsätzlich der Verdacht, dass der geltend gemachte Eigenbedarf nur vorgeschoben sei, wenn der Vermieter im Anschluss an den Auszug des gekündigten Mieters seinen Selbstnutzungswillen nicht umsetze. Deshalb obliege es dem Vermieter im Rahmen einer sekundären Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs substantiiert und plausibel vorzutragen.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs genügte es vorliegend nicht, dass der Vermieter lediglich mitgeteilt hatte, der Hausmeister habe sich erst „in der ersten Novemberwoche überlegt und mitgeteilt, dass er die Wohnung wegen seiner Kniebeschwerden“ nicht beziehen wolle, weil diese ungeeignet sei. Vielmehr hätte der Vermieter auch zu den Vertragsverhandlungen, dem voraussichtlichen Mietbeginn und der genauen Miethöhe vortragen müssen. Mangels substantiiertem und plausiblem Vortrag des Vermieters hätte das zuständige Landgericht das Vortäuschen des Eigenbedarfs als unstreitig behandeln müssen.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann