Bereits vor einigen Jahren hat der BGH (Urteil vom 22.6.2012 – V ZR 190/11 m.w.N.) festgestellt, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu bemessen ist. Die Wohnungseigentümer haben nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt, also kein wichtiger Grund gegen eine Bestellung des Verwalters spricht. Eine Verwalterbestellung entspräche demnach nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung nicht hinreichend prüften, ob der Verwalter über eine Bonität verfügt, welche erwarten lässt, dass die Aufgaben des Verwalters ordnungsgemäß erfüllt werden.
Unter Bezugnahme auf die vorgenannte Rechtsprechung des BGH hat in einer jüngeren Entscheidung das LG Karlsruhe (Urteil vom 10.5.2016 – 11 S 41/15) entschieden, dass einer ordnungsgemäßen Verwalterbestellung grundsätzlich nicht entgegenstehe, dass der Verwalter eine UG (haftungsbeschränkt) sei. Die Wohnungseigentümer würden jedoch den ihnen zukommenden Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn sie ein Unternehmen zum Verwalter bestellten, das nicht über die dazu notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen kann. Denn ein solches Unternehmen biete keine hinreichende Gewähr dafür, dass es auf Dauer einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb aufrechterhalten und seiner Aufgabe als Verwalter gerecht werde, insbesondere die ihm anvertrauten Gelder der Gemeinschaft getreu verwalten werde. Auch sei dann nicht sichergestellt, dass die Gemeinschaft im Haftungsfall Ersatz erhalte.
Eine anlasslose Bonitätsprüfung erachtet das LG Karlsruhe, wie auch der BGH, allerdings als nicht erforderlich. Vielmehr bestehe erst dann Veranlassung zu einer Prüfung der Bonität, wenn hierzu unter objektiver Betrachtung Anlass gegeben sei. Als Anhaltspunkt für diese Beurteilung könne u.a. das Stammkapital der Gesellschaft (hier: 800,00 €) dienen. Sodann sei durch die Wohnungseigentümer zu klären, ob der Verwalter zahlungsfähig und kreditwürdig sei, mitunter auch weitergehende Mittel und Sicherheiten bestünden.
Den auf der Verwalterbestellung aufbauenden Beschluss habe das Amtsgericht mangels ausreichender Bonität des Verwalters und hinreichender Bonitätsprüfung der Wohnungseigentümer zutreffend für ungültig erklärt. Die Berufung wurde daher zurückgewiesen.
Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann
