Nachbarrecht – Blendwirkungen auf ein Nachbargrundstück durch eine Photovoltaikanlage (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.7.2017 – I-9 U 35/17)

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Von Gesetzes wegen kann der Eigentümer eines Grundstücks die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.

Ob der Einfall von Sonnenlicht auf das nachbarliche Grundstück durch Reflektionen aufgrund einer Photovoltaikanlage von dem betroffenen Nachbarn geduldet werden muss oder sich der Lichteinfall mit seinen Blendwirkungen als wesentliche Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks darstellt, hatte nunmehr das OLG Düsseldorf (Urteil vom 21.7.2017 – I-9 U 35/17) zu entscheiden.

Insoweit hat das OLG Düsseldorf festgestellt, dass der Nachbar in den Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstückes ganz erheblich beeinträchtigt ist und demnach die Blendwirkungen durch die Photovoltaikanlage nicht hinnehmen muss. Dies gilt nach Auffassung des OLG Düsseldorf jedenfalls dann, wenn sich, wie im vorliegenden Fall, ergäbe, dass an mehr als 130 Tagen im Jahr eine erhebliche Blendwirkung auf dem Nachbargrundstück zu verzeichnen sei.

Vorliegend handelte es sich bei den Blendwirkungen zum Teil um sogenannte Absolutblendungen, bei denen eine sehr hohe Leuchtdichte festzustellen ist, sodass im Gesichtsfeld des Betroffenen bereits Schutzreflexe (Zukneifen der Augenlider, Abwenden des Kopfes und der Augen) einsetzen. Im Übrigen zeigten sich die Blendwirkungen in Benennungen mit Nachbildern (auch Phantombilder genannt). Von den Blendwirkungen war das nachbarliche Grundstück bis zu 2 Stunden täglich und zeitweise auch über die gesamte Grundstücksbreite betroffen.

Im Rahmen der rechtlichen Würdigung hatte das Gericht auch die gesetzgeberische Wertentscheidung zugunsten der Förderung von Photovoltaikanlagen berücksichtigt. Das OLG Düsseldorf stellte zwar grundsätzlich fest, dass der Gesetzgeber mit dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) die Errichtung und den Betrieb von Photovoltaikanlagen fördern wolle. Doch könne diese Wertentscheidung nicht dazu führen, dass auf die Belange der Nachbarschaft keine Rücksicht mehr genommen werden müsse. Insbesondere ergäbe sich aus der gesetzgeberischen Wertung keine allgemeine Duldungspflicht des Nachbarn.

Zudem sei die Blendwirkung durch die Photovoltaikanlage bezüglich des streitgegenständlichen Sachverhalts auch nicht als ortsüblich von den Nachbarn hinzunehmen. Gerade das Element der Ortsüblichkeit zeigt allerdings, dass es – und dies hat das OLG Düsseldorf auch ausdrücklich festgestellt – stets auf eine umfassende Einzelfallprüfung an, wobei die jeweilige konkrete Beeinträchtigung für das Nachbargrundstück geprüft werden müsse.

Mit seiner Entscheidung schließt sich das OLG Düsseldorf der wohl herrschenden Meinung in der Rechtsprechung an. So hat bereits das OLG Karlsruhe (Urteil vom 13.12.2013 – 9 U 184/11) entschieden, dass Blendungen durch eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Wohnhauses vom Nachbarn nur dann zu dulden sind, wenn die Beeinträchtigungen für diesen nur unwesentlich sind. Der Rechtsbegriff der Wesentlichkeit kann allerdings ausschließlich anhand der Umstände des jeweiligen Einzelfalles geprüft werden.

Maßstab ist dabei das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen. Aus Sicht eines solchen Durchschnittsmenschen müssen die Dauer der Blendungen, die Intensität der Lichtreflexe und die konkreten Auswirkungen auf die Nutzung des Nachbargrundstücks bewertet werden. Rechtsverbindliche Grenzwerte oder andere einschlägige Regelungen über die Zulässigkeit der Lichtintensität und des entsprechenden Umfangs existieren nicht.

Ergibt sich letztlich die Wesentlichkeit der Grundstücksbeeinträchtigung durch den reflektierten Lichteinfall, führt dies noch nicht ohne weiteres zu einem Unterlassungsanspruch des Nachbarn. Vielmehr hat dieser eine wesentliche Beeinträchtigung durch die Blendwirkungen hinzunehmen, wenn die Blendwirkungen durch eine ortsübliche Benutzung des Verursachungsgrundstückes herbeigeführt werden.

Es stellt sich sodann also die Frage, ob die Installation und der Betrieb von Photovoltaikanlagen auf Hausdächern im Wohngebiet der betroffenen Grundstücke ortsüblich sind und darüber hinaus auch die konkret verursachten Beeinträchtigungen (hier: Blendwirkungen) für andere Nachbarn ortsüblich sind. Ergibt sich jedoch nicht, dass durch andere Photovoltaikanlagen im selben Wohngebiet Blendwirkungen auf Nachbarhäuser in etwa gleicher Art und gleicher Intensität verursacht werden, hat der beeinträchtigte Nachbar einen entsprechenden Anspruch gegen den Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück die Photovoltaikanlage betrieben wird, auf Unterlassung der jeweiligen Beeinträchtigungen.

Sowohl im Falle des OLG Düsseldorf, als auch im Falle des OLG Karlsruhe wurde der Verwender der Photovoltaikanlage dazu verpflichtet, geeignete Maßnahmen zu treffen, um künftige Beeinträchtigungen des Nachbargrundstücks zu verhindern.

In diesem Zusammenhang stellt sich naturgemäß auch die Frage, ob der Betreiber einer Photovoltaikanlage seinerseits unzulässig beeinträchtigt wird, wenn der Nachbar den Einfall von Sonnenlicht auf die Photovoltaikanlage ganz oder teilweise verhindert.

Diesbezüglich hat bereits das LG Nürnberg-Fürth (Urteil vom 16.10.2012  – 12 O 3652/12) entschieden, dass zumindest die teilweise Verhinderung von Sonnenlichteinfall auf eine Photovoltaikanlage lediglich eine negative Einwirkung darstellt und nicht als Eigentumsstörung zu bewerten ist. Nach Auffassung des LG Nürnberg-Fürth kann sich ein Unterlassungsanspruch des beeinträchtigten Grundstückseigentümers gegen den, den Lichteinfall verhindernden, Nachbarn aus dem Grundsatz von Treu und Glauben herleiten oder aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis ergeben.

Insoweit sei allerdings eine etwaige Duldungspflicht des betroffenen Grundstückseigentümers zu prüfen. Diese könne sich daraus ergeben, dass die Verhinderung des Lichteinfalls aus der ortsüblichen Benutzung des Nachbargrundstücks folge und nicht durch Maßnahmen verhindert werden könne, welche dem Nachbarn wirtschaftlich zumutbar seien.

Im Ergebnis muss also der beeinträchtigte Grundstückseigentümer die Verhinderung von Lichteinfall auf seine Photovoltaikanlage hinnehmen, wenn die Verhinderung nicht auf einer Schädigungsabsicht des Nachbarn beruht, aus der ortsüblichen Benutzung des Nachbargrundstücks folgt und eine Beseitigung der Beeinträchtigung für den Nachbarn wirtschaftlich unzumutbar ist.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann

Mietrecht – Nutzerwechselkosten als Betriebskosten (AG Saarbrücken, Urteil vom 7.10.2016 – 36 C 348/16)

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Von Gesetzes wegen hat grundsätzlich der Vermieter die Lasten der Mietsache zu tragen. Hierzu gehören auch die Betriebskosten, sodass mietvertraglich im Allgemeinen vereinbart wird, dass der Mieter die Betriebskosten der Mietsache trägt. Oft kommt es infolgedessen zum Streit ob und in welcher Höhe Betriebskosten angefallen sind.

Das AG Saarbrücken (Urteil vom 7.10.2016 – 36 C 348/16) hatte kürzlich zu entscheiden, ob der Mieter auch die Nutzerwechselkosten des Energieversorgers zu tragen hat, wenn er unterjährig aus der Mietsache auszieht. Der Vermieter hatte die Kosten, welche der Energieversorger für die Zwischenablesung in Rechnung gestellt hatte, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt. Nachdem der Mieter sich weigerte, die Kosten hierfür zu tragen, erhob der Vermieter Zahlungsklage.

Die Nutzerwechselkosten stellen nach Ansicht des AG Saarbrücken keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Denn Betriebskosten seien nur Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks, der Gebäude sowie der Anlagen und Einrichtungen entstehen. Die Kosten, welche durch einen Mieterwechsel entstehen, seien allerdings nur einmalige Aufwendungen. Voraussetzung der Umlagefähigkeit sei jedoch, dass Kosten nicht notwendig jährlich, jedoch in einem regelmäßigen Turnus anfallen. Darüber hinaus sei bei der Umlage von Gesamtkosten ein ordnungsgemäßer Verteilerschlüssel anzuwenden.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann

Mietrecht – Darlegungslast bei einem zur Mietminderung berechtigenden Mangel (BGH, Beschluss vom 21.2.2017 – VIII ZR 1/16)

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Hat eine Mietwohnung einen Mangel, der deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, kann der Mieter, sofern der Mangel nicht nur unerheblich ist, die Miete mindern. Ist die Mietminderung allerdings ganz oder teilweise unberechtigt, kann eine Mietminderung auch zu einem Zahlungsverzug des Mieters führen, infolgedessen der Vermieter eine Kündigung erklären und zur Räumung der Wohnung erforderlichenfalls einen Räumungsprozess führen kann. Die Mietparteien streiten in diesem Falle regelmäßig um die Berechtigung zur Mietminderung.

Im Rahmen eines solchen Räumungsverfahrens hatte der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 21.2.2017 – VIII ZR 1/16) nunmehr zu entscheiden, welche Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters zum behaupteten Mangel zu stellen sind. Der Mieter wohnte vorliegend im vierten Obergeschoss eines hellhörigen Mehrfamilienhauses. Seit langem rügte der Mieter u.a. laute Klopfgeräusche, festes Getrampel und Möbelrücken aus der über ihm liegenden Nachbarwohnung. Aufgrund dieser Lärmbelästigungen minderte er die Miete, worauf hin der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs außerordentlich kündigte.

Zunächst hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass Ausgangspunkt einer Mietminderung nicht deren Ursache, sondern vielmehr die für den Mieter nachteiligen Auswirkungen bei der Nutzung der Wohnung sei. Es komme daher nicht darauf an, ob die von dem Mieter in Bezug genommenen Ursachen zu den beanstandeten Lärmbelästigungen geführt haben, sondern darauf, ob die dargelegten Lärmbelästigungen tatsächlich existiert haben.

Da die Mietminderung bereits von Gesetzes wegen eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast, wenn er einen konkreten Sachmangel vortrage, welcher die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag brauche der Mieter dabei ebenso wenig vorzutragen, wie eine Ursache des Mangels. Diese sei ohnehin regelmäßig nicht bekannt, da der Mieter als Laie eine Lärmquelle weder einer bestimmten Wohnung zuordnen könne, noch darlegen könne, dass der Lärm auf ein unangemessenes und nicht mehr sozialadäquates Wohnverhalten anderer Mieter, auf einen mangelhaften Schallschutz oder auf einer Kombination mehrerer Ursachen zurückzuführen sei. Benennt der Mieter eine, aus seiner Sicht zutreffende, Lärmursache könne hieraus nicht gefolgert werden, dass der Mieter eine Mietminderung nur dann vornehmen wolle, wenn auch tatsächlich die vermutete bzw. benannte Ursache und nicht eine andere Quelle der Lärmbelästigung sei.

Demnach seien die Gerichte dazu verpflichtet, nach Darlegung eines konkreten Sachmangels durch den Mieter, die für das Vorliegen des behaupteten Mangels angebotenen Beweise zu erheben. Dies könne beispielsweise durch Zeugenbeweis oder ein Sachverständigengutachten erfolgen. Streitgegenständlich hatte der Mieter über die beanstandeten Lärmbelästigungen sogenannte Lärmprotokolle erstellt. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs bedarf es solcher Protokolle jedoch nicht, wenn der (wiederkehrende) Mangel ausreichend beschrieben wird.

Weitergehend führt der Bundesgerichtshof aus, dass der Mieter regelmäßig in seiner Wohnung lediglich den Schallschutz erwarten könne, welcher dem Standard zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes entspricht. Ob der Schallschutz des jeweiligen Gebäudes diesem Standard entspreche, könne allerdings allein durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. Die Instanzengerichte seien daher verpflichtet, ein solches Gutachten einzuholen und zwar unabhängig davon, ob der Mieter ausdrücklich geltend mache, dass die Nichteinhaltung der Schallschutzvorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes Ursache des Lärms sei.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann

Mietrecht – Vorgetäuschter Vermieterbedarf bei Eigenbedarfskündigung (BGH, Urt. v. 29.3.2017 – VIII ZR 44/16)

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Will ein Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis ordentlich kündigen, muss ihm hierfür ein berechtigtes Interesse zur Seite stehen. Ein solches Interesse liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Hinsichtlich einer solchen Eigenbedarfskündigung ist bereits lange höchstrichterlich entschieden, dass sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig macht, wenn er einen Eigenbedarf vortäuscht. Eine solche Verpflichtung zum Ersatz des entstandenen Schadens besteht aber dann nicht, wenn der Bedarf nachträglich entfallen ist.

Welche prozessualen Darlegungspflichten den Vermieter im Falle des Bedarfswegfalls treffen, hat nun der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.3.2017 – VIII ZR 44/16) entschieden. Vorliegend hatte der Vermieter dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung erklärt. Diese begründete er mit der Notwendigkeit, in der streitgegenständlichen Wohnung einen Hausmeister unterbringen zu wollen. Nach dem Auszug des Mieters wurde die Wohnung allerdings von einer Familie bezogen, die mit keinerlei Hausmeistertätigkeiten betraut wurde.

Der Mieter verlangte daher Schadensersatz hinsichtlich der Umzugskosten und der höheren Miete seiner neuen Wohnung. Der Vermieter verteidigte sich damit, dass der Hausmeister, welcher ursprünglich in die streitgegenständliche Wohnung einziehen sollte, erst nach dem Auszug des gekündigten Mieters mitgeteilt habe, er könne aus gesundheitlichen Gründen (u.a. Kniebeschwerden) nicht in die Wohnung im dritten Obergeschoss einziehen.

Der Bundesgerichtshof hat insoweit entschieden, dass die Tatrichter der Instanzengerichte verpflichtet seien, den Prozessstoff vollständig und sorgfältig zu würdigen. Hierzu gehöre auch, sich mit unter Beweis gestellten Einwänden des Mieters zur Glaubhaftigkeit einer Zeugenaussage auseinanderzusetzen und anderem Vortrag des Mieters nachzugehen.

Dabei bestehe grundsätzlich der Verdacht, dass der geltend gemachte Eigenbedarf nur vorgeschoben sei, wenn der Vermieter im Anschluss an den Auszug des gekündigten Mieters seinen Selbstnutzungswillen nicht umsetze. Deshalb obliege es dem Vermieter im Rahmen einer sekundären Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs substantiiert und plausibel vorzutragen.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs genügte es vorliegend nicht, dass der Vermieter lediglich mitgeteilt hatte, der Hausmeister habe sich erst „in der ersten Novemberwoche überlegt und mitgeteilt, dass er die Wohnung wegen seiner Kniebeschwerden“ nicht beziehen wolle, weil diese ungeeignet sei. Vielmehr hätte der Vermieter auch zu den Vertragsverhandlungen, dem voraussichtlichen Mietbeginn und der genauen Miethöhe vortragen müssen. Mangels substantiiertem und plausiblem Vortrag des Vermieters hätte das zuständige Landgericht das Vortäuschen des Eigenbedarfs als unstreitig behandeln müssen.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann

Mietrecht – Eigenbedarfskündigung bei Berufs- und Geschäftsbedarf (BGH, Urteil vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16)

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Will ein Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis ordentlich kündigen, muss ihm hierfür ein berechtigtes Interesse zur Seite stehen. Ein solches Interesse liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Eine solche Eigenbedarfskündigung kann darüber hinaus nach der Instanzenrechtsprechung auch dann erklärt werden, wenn der Vermieter die Wohnung als Geschäftsräume nutzen will.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16) hat hierzu entschieden, dass entgegen der bisherigen Praxis der Instanzenrechtsprechung ein Berufs- oder Geschäftsbedarf keine ungeschriebene eigenständige Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses darstelle. Die Feststellung, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung des Mietvertrages bestünde, müsse in jedem Einzelfall gesondert erfolgen.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sind die gesetzlichen Regelbeispiele abschließend geregelt. Liege demnach weder eine Pflichtverletzung des Mieters, noch ein Eigenbedarf zur Unterbringung der eigenen Familie oder Haushaltsmitglieder vor und ist der Vermieter durch die Fortführung des Vertragsverhältnisses auch nicht an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert, müsse anhand sämtlicher Umstände des Einzelfalls eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien vorgenommen werden.

Hierbei stellt der Bundesgerichtshof klar, dass aus seiner Sicht der Berufs- und Geschäftsbedarf keinen Eigenbedarf zu Wohnzwecken und auch keine wirtschaftliche Verwertung darstellt. Vielmehr sei der Bedarf des Vermieters an der beruflichen und gewerblichen Nutzung seiner Wohnung zwischen den gesetzlichen Regelbeispielen einzuordnen. Auch wenn sich keine allgemein verbindlichen Grundsätze festlegen ließen, so sei zumindest die Bildung grober Leitlinien möglich.

Zu unterscheiden seien dabei zunächst das Interesse des Vermieters, seine Wohnung sowohl zu Wohnzwecken, als auch überwiegend geschäftlich nutzen zu wollen (sogenannte Mischnutzung) und das Interesse des Vermieters, die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen zu wollen.

Die Mischnutzung steht dabei in einem näheren Zusammenhang zur Eigenbedarfskündigung wegen der Unterbringung der eigenen Familie oder Haushaltsmitglieder, weil ebenfalls ein persönlicher Lebensmittelpunkt begründet würde. Hierbei genüge es zur Annahme eines berechtigten Interesses des Vermieters, wenn ihm andernfalls ein beachtenswerter Nachteil entstünde. Der Vermieter müsse dabei nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung vortragen.

Die rein geschäftliche Nutzung der Wohnung steht demgegenüber in größerer Nähe zur wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Besondere Berücksichtigung müsse deshalb der Umstand erhalten, dass dem Mieter ausschließlich aufgrund geschäftlich motivierter Gründe sein (räumlicher) Lebensmittelpunkt entzogen werden soll. Deshalb sei ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nur dann anzunehmen, wenn zumindest ein Nachteil von einigem Gewicht für den Vermieter bestünde, würde ihm die berufliche bzw. geschäftliche Nutzung seiner Wohnung verwehrt werden. Ein solcher Nachteil könne beispielsweise darin gesehen werden, dass andernfalls die geschäftliche Tätigkeit des Vermieters nicht wirtschaftlich wäre. Denkbar sei jedoch auch eine Erforderlichkeit der Nutzung der Wohnung wegen der konkreten Lebensgestaltung. Eine solche Erforderlichkeit könne u.a. bei gesundheitlichen Einschränkungen oder der Betreuung von Kindern und pflegebedürftigen Personen vorliegen.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann

Mietrecht – Kündigung bei Zahlungsverzug durch das Jobcenter (Landgericht Berlin, Beschluss vom 13.10.2016 – 67 S 285/16)

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Vielfach wird die Miete von den Jobcentern unmittelbar an den Vermieter gezahlt. Dies erfolgt entweder aufgrund eines Antrags des Leistungsberechtigten oder von Amts wegen, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch die leistungsberechtigte Person nicht sichergestellt ist. Da ausbleibende Mieten zu einer (außerordentlichen) Kündigung des Mietverhältnis führen können, stellt sich zwingend die Frage, ob eine solche berechtigt ist, wenn das Ausbleiben der Miete allein das Jobcenter zu verantworten hat.

Zwar hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09) bereits vor einigen Jahren festgestellt, dass das Jobcenter kein Erfüllungsgehilfe des Mieters ist und dem Mieter die unterlassene Mietzahlung durch das Jobcenter deshalb auch nicht zugerechnet werden kann. Doch hat der Bundesgerichtshof in einer jüngeren Entscheidung (Urteil vom 4.2.2015 – VIII ZR 175/14) festgestellt, dass der Mieter für seine finanzielle Leistungsfähigkeit verschuldensunabhängig einzustehen hat, auch wenn er sich in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befindet.

Von Gesetzes wegen tritt ein Zahlungsverzug des Mieters allerdings nur dann ein, wenn die Mietzahlung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Vor diesem Hintergrund hat nunmehr das Landgericht Berlin (Beschluss vom 13.10.2016 – 67 S 285/16) entschieden, dass ein Mieter den Zahlungsverzug nur dann nicht zu vertreten hat, wenn ihn an den Nichtzahlungen des Jobcenters kein Verschulden trifft und er bis zum Zugang der Kündigung keine Kenntnis von den unterbliebenen Mietzahlungen hatte.

Demnach kann den Mieter beispielsweise bei verspäteten oder unvollständigen Folgeanträgen, die zu einer verzögerten Leistungsbewilligung führen, ein Verschulden treffen. Zahlungserinnerungen des Vermieters an den Mieter, dies hat das Landgericht Berlin zur Grundlage seiner Entscheidung gemacht, führen zur Kenntnis des Mieters von den ausgebliebenen Mietzahlungen. Soweit sich der Mieter in einem Räumungsverfahren auf seine Unkenntnis über die ausbleibenden Mietzahlungen beruft, trägt er nach Auffassung des Landgerichts Berlin die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen dieser Unkenntnis, beispielsweise den Nichterhalt der Zahlungserinnerung.

Da der Mieter in vorliegender Entscheidung allerdings einen entsprechenden Beweis nicht führen konnte, ist das Landgericht Berlin von der Kenntnis des Mieters von den ausgebliebenen Mietzahlungen ausgegangen und hat der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben.

Autor: Rechtsanwalt Hohmann

Mietrecht – Schwerwiegende persönliche Härtegründe bei außerordentlicher Kündigung (BGH, Urteil vom 9.11.2016 – VIII ZR 73/16)

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Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt stets einen wichtigen Grund voraus. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 9.11.2016 – VIII ZR 73/16) hat unlängst entschieden, dass im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen und der Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles auch Härtegründe des Mieters zu berücksichtigen sind. Der Bundesgerichtshof hatte hierbei über ein bereits seit dem Jahre 1955 bestehendes Mietverhältnis zu entscheiden. Die mittlerweile 97-jährige bettlägerige Beklagte leidet unter Demenz und wird von ihrem ebenfalls beklagten Betreuer ganztägig gepflegt. Der Betreuer wohnt in einer gesonderten Wohnung, welche im selben Haus und Stockwerk liegt, wie die Wohnung der Beklagten.

Nachdem der Beklagte durch die Vermieterin gebeten wurde, ein Fahrrad aus dem Hausflur zu entfernen, unterstellte der Beklagte der Vermieterin in verschiedenen E-Mails im Wesentlichen einen „beschissenen/verschissenen Anfeindungscharakter“ sowie „perverse Anfeindungstendenzen“ und bezeichnete die Vermieterin  als „feige Lästerin“, „Terroristin“ und „naziähnlichen braunen Misthaufen“, die er „in den Knast schicken“ und veranlassen würde, „seine Stiefel und die benutzte Windel“ der Beklagten „zu lecken“. Auch aufgrund weitergehender grober Beleidigungen kündigte die Vermieterin die Mietverhältnisse mit den Beklagten mehrfach außerordentlich.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes müssen auch bei groben Pflichtverletzungen eines Mieters oder seines Erfüllungsgehilfen die schwerwiegenden persönlichen Härtegründe des Mieters Berücksichtigung finden. Insbesondere seien die Gerichte verfassungsrechtlich gehalten hinsichtlich der vorzunehmenden Interessenabwägung ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, wenn schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen oder sogar Lebensgefahr drohe. Das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit dürfe zudem nicht erst im Vollstreckungsverfahren Beachtung finden, sondern habe bereits im Urteilsverfahren in die Urteilsfindung einzufließen.

Da das Berufungsgericht keine konkreten Feststellungen zum Vortrag der Beklagten getroffen hatte, wonach die Beklagte auf die Betreuung durch den Beklagten angewiesen sei und beim Wechsel der Betreuungsperson oder des Wohnraums schwerwiegende Gesundheitsschäden zu befürchten seien, hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur Tatsachenfeststellung und Gesamtabwägung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann (ehem. Grassel)

Mietrecht – Höhe der Nutzungsentschädigung (BGH, Urteil vom 18.1.2017 – VIII ZR 17/16)

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Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter nach § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete verlangen. Höchstrichterlich war bisher nicht entschieden, was genau „ortsübliche Miete“ bedeutet. In der Instanzenrechtsprechung und der Literatur konnte sich zu dieser Rechtsfrage keine herrschende Meinung herausbilden.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.1.2017 – VIII ZR 17/16) hat nun entschieden, dass der Vermieter wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung über die vereinbarte Miete hinausgehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen könne. Dabei bestimme sich die ortsübliche Miete anhand der bei einem Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (sog. Marktmiete). Nicht einschlägig sei hingegen die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB, die im Hinblick auf eine etwaige Mieterhöhung zu berücksichtigen ist und bei der ein Bezugszeitraum von vier Jahren maßgeblich ist.

Die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Hinblick auf eine etwaige Mieterhöhung zu berücksichtigen ist, könne bereits aufgrund des Gesetzeswortlautes nicht für die Höhe der Nutzungsentschädigung herangezogen werden. § 546a BGB sehe eine Berücksichtigung der in der Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Bestandsmieten gerade nicht vor.

Zudem gelte § 546a BGB für alle Mietverhältnisse, wohingegen § 558 BGB lediglich auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung finde, sodass auch die Gesetzessystematik gegen eine Anwendung des § 558 BGB  spreche. Des Weiteren erfordere eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters, nach deren Zugang sich noch eine Vierteljahresfrist anschließe. Dagegen könne der Vermieter eine Nutzungsentschädigung bereits von Gesetzes wegen und mithin ohne Ankündigung sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen und auch rückwirkend geltend machen.

Letztlich sei auch der Sinn und Zweck der Regelungen § 546a BGB und § 558 BGB jeweils ein anderer. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB entfalte nach gesetzgeberischer Intention eine Schutzwirkung zugunsten des Mieters, da sie durch die Bemessung des Bezugszeitraums die Dynamik der Mietpreissteigerung in Gemeinden mit steigenden Mietpreisen in dem vom Gesetzgeber als maßgeblich erachteten Umfang abfedere. Hierzu bestehe jedoch bei einem beendeten Mietverhältnis keine Veranlassung. Der Gesetzgeber habe ausdrücklich in der Gesetzesbegründung ausgeführt, dass zwischen Wirksamwerden der Kündigung und endgültiger Räumung der Wohnung durch den Mieter unter Umständen ein längerer Zeitraum liegen könne, in dem der Vermieter gehindert sei, durch eine Neuvermietung eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen. Da der Mieter in der Mietsache verbleibe, obgleich die Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sei, könne nicht zulasten des Vermieters gehen, denn das Unterlassen der Räumung und Herausgabe der Mietsache liege allein in der Verantwortungssphäre des Mieters.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die Nutzungsentschädigung auch dann an der Marktmiete auszurichten, wenn der Vermieter, wie im vorliegenden Fall, eine Eigenkündigung ausspricht, weil er die Wohnung selbst nutzen will. Dass die Wohnung im Ergebnis nicht neuvermietet werden soll, ändere nichts an der rechtlichen Beurteilung, dass die Nutzungsentschädigung anhand der bei einem Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete zu bemessen sei.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Hohmann (ehem. Grassel)

Mietrecht – Fälligkeit der Miete (BGH, Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15)

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Von Gesetzes wegen ist die Miete zu Beginn, spätestens jedoch bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten. Demnach genügt es, wenn der Mieter jeweils seinen Zahlungsauftrag bei seinem Zahlungsdienstleister bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. Im Hinblick auf die vorgenannte gesetzliche Regelung ist bereits seit langer Zeit entschieden, dass der Mieter lediglich verpflichtet ist, eine ausreichende Deckung seines Kontos sicherzustellen. Die Verlust- und Verzögerungsgefahr trägt hingegen der Vermieter.

Die gesetzliche Fälligkeitsregelung ist jedoch nicht zwingend, sodass die Fälligkeit der Miete grundsätzlich durch eine vertragliche Vereinbarung vom Gesetz abweichend vereinbart werden kann. In vielen Verträgen findet sich daher die nachfolgende Allgemeine Geschäftsbedingung:

„Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“

Diese Vertragsklausel hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15) jüngst für unwirksam erachtet. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs benachteiligt die Vertragsklausel den Mieter unangemessen, da sie auch so verstanden werden kann, dass der Mieter eine Verzögerung des Zahlungsvorgangs, welche nicht ihm, sondern vielmehr dem Zahlungsdienstleister zugerechnet werden muss, trägt.

Dies ist aus Sicht des Mieters nicht hinnehmbar, denn die Vertragsklausel war im vorliegenden Fall einseitig vom Vermieter vorgegeben und geht allein zu Lasten des Mieters, ohne die Benachteiligung des Mieters hinreichend zu kompensieren. Darüber hinaus widerspricht die Vertragsklausel auch der gesetzlichen Fälligkeitsregelung, was der Bundesgerichtshof ebenfalls berücksichtigt hat.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Grassel

Miet- und Wohnungseigentumsrecht – Nachforderung von Betriebskosten bei verspäteter WEG-Abrechnung (BGH, Urteil vom 25.1.2017 – VIII ZR 249/15)

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Teilt ein Vermieter dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung nicht spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mit, so ist eine Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.1.2017 – VIII ZR 249/15) hatte aktuell zu entscheiden, ob der Vermieter die verspätete Geltendmachung zu vertreten hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Jahresabrechnung noch nicht innerhalb der Jahresfrist erfolgt ist. Vorliegend enthielt der Mietvertrag zudem eine handschriftliche Ergänzung, nach welcher die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung durch die Eigentümerversammlung abgerechnet werden sollten.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hatte der Vermieter die verspätete Geltendmachung zu vertreten, sodass eine Nachforderung von Betriebskosten ausgeschlossen war. Die handschriftliche Ergänzung im streitgegenständlichen Mietvertrag sei als zum Nachteil des Mieters getroffene Regelung von Gesetzes wegen unwirksam. Dass die Abrechnungspflicht bzw. die Abrechnungsfrist von dem Beschluss der Eigentümerversammlung über die Abrechnung abhinge, sehe das Gesetz nicht vor. Vielmehr sei eine solche Voraussetzung auch nicht mit dem Zweck der Abrechnungsfrist vereinbar, für die Mietparteien kurzfristig Klarheit und Rechtssicherheit über die wechselseitigen Forderung aus dem Mietverhältnis zu schaffen.

Darüber hinaus würde der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung in unzulässiger Weise benachteiligt, da er gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung das erhöhte Risiko tragen würde, die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb der Jahresfrist zu erhalten. Zudem entfalte der Beschluss der Eigentümerversammlung keine Rechtswirkung gegenüber dem Mieter, sodass Betriebskosten unabhängig von wohnungseigentumsrechtlichen Vorschriften zu beurteilen seien.

Klargestellt hat der Bundesgerichtshof zudem noch einmal, dass der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass er die verspätete Geltendmachung von Betriebskosten nicht zu vertreten hat. Des Weiteren hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist. Soweit der Vermieter allerdings geltend machte, die vormals tätige Hausverwaltung habe die Abrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt und sei deshalb abberufen worden, sodass die neue Hausverwaltung  erst im Anschluss hieran eine, den gesetzgeberischen Vorgaben entsprechende, Abrechnung habe fertigen können, genügte dies nach Auffassung des Bundesgerichtshof nicht der, dem Vermieter obliegenden, Darlegungslast. Der Vermieter habe stattdessen vortragen müssen, was er selbst veranlasst habe, nachdem für ihn ersichtlich wurde, dass die vormalige Hausverwaltung die Abrechnung nicht rechtzeitig erstellen würde und sodann auch fehlerhaft erstellt hatte.

Autor: Rechtsanwalt Sebastian Grassel