Ausgangslage
In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist die Kostenverteilung grundsätzlich genau geregelt. Dennoch haben die Eigentümer die Möglichkeit, eine abweichende Verteilung zu beschließen. Zwei aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) beleuchten nun, unter welchen Umständen solche Änderungen zulässig sind.
1. Umverteilung der Sanierungskosten in der Tiefgarage
Im ersten Fall (Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 236/23) ging es um die Sanierungskosten einer Tiefgarage. Obwohl laut Gemeinschaftsordnung nur die Eigentümer mit Stellplätzen für die Kosten aufzukommen hatten, wurde beschlossen, diese auch auf alle Wohnungseigentümer umzulegen. Der BGH hob das Urteil des LG Braunschweig auf, da eine Eigentümerin, die keinen Stellplatz hatte, gegen diesen Beschluss geklagt hatte.
Der BGH stellte klar, dass eine Änderung der Kostenverteilung in diesem Fall nur mit einem sachlichen Grund zulässig ist. Es reiche nicht aus, dass die Kosten für das Gemeinschaftseigentum generell auf alle Eigentümer umgelegt werden. Ein sachlicher Grund für die Umverteilung könnte beispielsweise vorliegen, wenn Schäden aus dem übrigen Gemeinschaftseigentum die Sanierung der Tiefgarage erforderlich machten oder wenn eine umfassende Sanierung der gesamten Anlage notwendig wäre.
2. Änderung des Verteilungsschlüssels für Betriebskosten und Rücklagen
Im zweiten Fall (Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 128/23) entschied der BGH über eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Betriebskosten und Rücklagen in einer gemischten WEG aus Gewerbeeinheiten, Wohnungseinheiten und Stellplätzen. Statt nach Miteigentumsanteilen sollten die Kosten künftig nach beheizbarer Wohnfläche verteilt werden. Der BGH bestätigte die Rechtmäßigkeit dieses Beschlusses.
Nach der neuen Gesetzeslage (seit 2020) können die Wohnungseigentümer in bestimmten Fällen den Verteilungsschlüssel für Kosten ändern. Der BGH entschied, dass eine solche Änderung zulässig ist, wenn sie keine unbillige Privilegierung einzelner Eigentümer zur Folge hat. In diesem Fall war die bisherige Verteilung für die Gewerbeeinheiten nicht gerechtfertigt, da diese zu gering an den Kosten beteiligt waren.
Fazit
Die beiden Urteile des BGH verdeutlichen, dass eine Umverteilung von Kosten in WEGs nur unter bestimmten Bedingungen möglich ist. Eine Änderung der Kostenverteilung erfordert stets einen sachlichen Grund, vor allem wenn zuvor festgelegte Verteilungsregelungen geändert werden sollen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet dies mehr Klarheit bei der Umsetzung von Beschlüssen zur Kostenverteilung.
Autor: Rechtsanwalt Frank Buchmayer (mit Hilfe von KI)
